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问:在马来西亚购房置业后,如何快速出租马来西亚的房产?

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大马最值得关注的事情就是马来西亚政府换届。2018年5月9日,以马哈蒂尔为首的反对党希望联盟在选举中战胜了执政党联盟国民阵线,结束了国民阵线60年长久不败的局面。93岁高龄的马哈蒂尔到底有一个什么样的政治主张。

马哈蒂尔在任教育部部长和总理时,推动的第二项政策,是将经济势力转到马来人手中。马哈蒂尔在全国大幅扩增中学和大学的数目,并落实以马来语和盈余成为主要教学媒介语。这个措施的结果是创造了一个新的马来人专业阶层。

许多华人家庭因此将孩子送到新加坡、澳大利亚、英国、美国或者台湾就读大学。政府建立了一些新的国有企业干预经济,优先雇佣了很多马来人。因此,马来人在经济上所分得的比例提高很多。

马来西亚在1974年恢复全国大选,但马来西亚实际是一个一党制的国家,巫统所支配的国民阵线几乎在每次选举中赢得所有席位,在野党民主行动党和泛马回教党无法形成发对党联盟,因此媒体也不会对政府有监督,内安法令让反对者禁声。

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大马,最近上头条的机会比较多,主要是今年5月份换届选举和与中国政府一带一路合作终止。今天我就简单站在新加坡常驻居民的角度谈谈对于马来西亚政治经济的看法和在大马置业的具体案例。

一、马哈蒂尔之前的政绩

今年,大马最值得关注的事情就是马来西亚政府换届。2018年5月9日,以马哈蒂尔为首的反对党希望联盟在选举中战胜了执政党联盟国民阵线,结束了国民阵线60年长久不败的局面。93岁高龄的马哈蒂尔到底有一个什么样的政治主张,我们大概梳理一下:

(一)担任教育部长和总理期间,转移华人财富

马哈蒂尔在任教育部部长和总理时,推动的第二项政策,是将经济势力转到马来人手中。马哈蒂尔在全国大幅扩增中学和大学的数目,并落实以马来语和盈余成为主要教学媒介语。这个措施的结果是创造了一个新的马来人专业阶层。许多华人家庭因此将孩子送到新加坡、澳大利亚、英国、美国或者台湾就读大学。政府建立了一些新的国有企业干预经济,优先雇佣了很多马来人。因此,马来人在经济上所分得的比例提高很多。马来西亚在1974年恢复全国大选,但马来西亚实际是一个一党制的国家,巫统所支配的国民阵线几乎在每次选举中赢得所有席位,在野党民主行动党和泛马回教党无法形成发对党联盟,因此媒体也不会对政府有监督,内安法令让反对者禁声。

(二)经济发展有贡献,但专治统治受诟病

马哈蒂尔在马来西亚担任总理期间(1981-2003),马来西亚的经济经历了巨大的成长。经济结构发生了变化,从原先以农业为基础的经济,转变为以制造业和工业为主的经济。1997年亚洲金融危机前,人均GDP的水平达到了3627美元,2017年该指标为9562美元,国民富裕程度在整个东南亚地区仅次于新加坡。

但马哈蒂尔是一个具有民粹思想的领导人,铁腕治国手段,马来人至上的观念根深蒂固。由于1990年代晚期,马来西亚受到金融危机、政治不安的影响以及马哈蒂尔和安华对于国有企业腐败问题的斗争,导致安华副总理遭到撤职和逮捕。2003年马哈蒂尔卸任总理职务,但仍然垂帘听政。由于对于新任总理纳吉布的不满,马哈蒂尔宣布退党,重新组织反对党联盟-希望联盟,并最终于15年后获得了全国大选的胜利。

(三)在任期间和中国的关系

在任22年期间,马哈蒂尔七次访问中国,并学习日韩现代化工业成果。马哈蒂尔保持同中国的友好关系,政府并没有直接干预马来西亚华人、华裔在中国大陆的贸易与投资。亚洲金融危机,马哈蒂尔称西方外汇投机客操纵亚洲货币导致金融危机,而中国政府保住人民币汇率的同时也在此期间给予马来西亚一定的支援,使得大马在1999年经济重新步入了稳步成长的轨道。

二、马哈蒂尔上任后与中国的关系

今年再次当选马来西亚总理,马哈蒂尔对于中国的政策变得反复无常,包括:

(一)针对中国交建参与的东海岸铁路项目,竞选期间,马哈蒂尔标识该项目造价过高,将会终止。并且在近期访问中国期间,宣布正式终止该项目。

(二)关于碧桂园集团森林城市的项目,马哈蒂尔在竞选期间就对该项目提出了批评,并且在公开媒体活动中公然反对为外国人建造一个森林城市和通过房屋购置拿到马来西亚长期签证。这导致碧桂园的房产在马来西亚的销量锐减,也显示了联邦政府和柔佛州苏丹之间政治势力的角逐。与此同时,在8月底,马哈蒂尔宣布不准森林城市房地产卖给外国人后,到柔佛投资的中国人减少了1/3。中国早前是柔佛前五大

(三)11月中旬,新加坡召开了亚细安峰会,就在峰会召开前夕,传出了由中国出资投入的马来西亚皇京港项目(MALAKA
GATEWAY)项目工程忽然喊停的消息。据悉,皇京港项目第一岛填海工程已经在一个月前开始停工,主要原因是项目发展商马国凯杰发展有限公司(KAJ)拖欠数千万工程款、获取土地施工和准证的问题尚未解决造成的,不少中国员工也遭受到池鱼之殃,拿不到工资。据悉,承包商和发展商协商后,决定给予三个月的时间处理相关问题,然后尽快恢复工程。更进一步的原因是,马国新政府对涉及中国投资的项目迟迟未给予明确立场,因此发展商和承包商不敢放胆去发展皇京港,主动放慢工程进度。有分析指出,马哈蒂尔对于中国投资项目的态度摇摆不定,包括碧桂园森林城市开始下令不得售卖房子给外国人,后又澄清包括中国在内的所有外国投资人在马国置业,这些都会影响到皇京港项目未来发展的命运。

(四)对于中国“一带一路”战略的摇摆。马哈蒂尔在与李克强总理会面的时候,并未表态与中国共同捍卫自由贸易,并且还说到自由贸易是公平贸易,马来西亚不希望因为经济发展滞后受到富国的资本输出而出现新的殖民主义。

究其表态强硬的原因,我认为主要有两点:

(一)如今中国的经济体量和马来西亚的经济体量已经完全不是一个重量级,中国已经连续九年成为马来西亚第一大贸易伙伴,并且是马来西亚第一大房地产市场投资来源国。中国在大马的贸易、工程、建筑、制造、投资等领域(铁路项目、石油管道输送项目、吉隆坡地标建筑等)投资比比皆是,使得中国在2017年超越了邻国新加坡成为马来西亚外国直接投资最多的国家,并且这些投资项目均是马来西亚核心资产和能源项目,对于新执政的政府来说,有一种压迫感和危机感。

(二)前领导人纳吉布政府贪污腐败,签订国家无法偿还的合同,造成了国家外债高企,国家濒临破产的境地。新政府上台后,必将要打击腐败,提高政府效率,保证未来经济健康发展,因此,为了捍卫国家利益和打击异己,初步判断,马哈蒂尔上台后针对中国企业的众多表态和措施,大部分是基于其政府内部斗争的结果,是一次利益再分配的过程,短期看对中国的投资利益有一定的影响,长远看不会影响其同中国友好合作的主基调。

三、希望联盟政党上任后的表现

写这篇文章的时候,已经是马来西亚新政府执政超过5个月的时间了。但至今新政中的多项承诺仍无法兑现。包括归还石油公司净利润的20%的石油税给产油州。石油开采税课题在国会下议院掀起争议,国民阵线党的多名议员不断追问希望联盟政府何时兑现此承诺,并质疑人民是否被执政党竞选承诺所欺骗。经济事务部部长坦言,政府绝对不会食言,会落实承诺时候的难题。对于前政府官员的深入调查,希盟政府毫不手软,2018年10月,马哈蒂尔在曼谷一个研讨会上特别表示,新政府已经对前政府官员采取行动,更多的人将陆续被对付,其中最严重的就是前首相纳吉布。新政府将会对于前政府的贪腐问题一一追究,并进行逐一处置。而对于国家环境治理的方面,大马新政府也作出了相应的政策调整,在未来三年将全面禁止进口”洋垃圾“的塑胶废料。之前马来西亚成为欧美各国的塑胶废料送往地,并且取代中国成为英国最大的废料接收国,因为塑胶废料除了仅有一小部分的工业塑胶废料可以进行再次加工,其余大多数会对国家的环境造成负面影响。11月2号,马来西亚政府出台预算案,计划从明年6月1日开始,向所有搭乘飞机出国的当地民众征收出境税,并且也要提高赌场执照费。这些税费的调整,可以增加政府财政收入,减少财政赤字,提振本国经济。

接下来希望联盟执政党对于大马的治国表现,我将继续关注。

四、大马的经济问题和投资者投资大马的机会和风险:

(一)中美贸易摩擦对于大马的影响

大马在低端制造领域生产成本无法与越南、孟加拉等国家竞争,在高科技产品和半导体、高端电子电气零部件生产领域又无法与台湾、新加坡、韩国等地竞争。因此,使得马来西亚产业结构比较尴尬,只能定位在中端行业(橡胶、棕榈油等产品出口),分工比教细致,在区域内有一定的竞争优势,但放眼全球,产品的替代性很高。这使得中美贸易摩擦对于两国从大马选择可的替代商品的几率较低。在2017年对大马的外国直接投资最多的10个国家中,美国不在其中,所以说,中美的贸易争端让大马间接受益的可能性较低。

(二)马来西亚自身金融风险需警惕

因为马来西亚有上述的产业结构和经济特点,因此其经济容易受到石油和棕榈油价格波动而产生的影响。从2015年期,石油和棕榈油价格大幅跌落对于大马的出口产值打击很大。另一方面,马哈蒂尔在15年后以反对党的身份推翻执政党再次上台,这一事件本身是一起“黑天鹅事件”,造成外资大量地从马来西亚资本市场撤离进行避险。同时,随着美元强势加息和美国国债收益水平不断上涨,美元再次被市场所青睐,这导致土耳其、阿根廷、印度以及印尼等国由于外汇储备不足以及外债高企等原因,出现了严重贬值的问题。从今年5月份开始,马来西亚令吉对美元也出现了一定的贬值,尤其是对邻国新加坡元货币贬值幅度超过10%(从1:2.6贬值:1:3),但还好新政府大量减少外债和政府赤字,马币基本处于一个相对稳定的区间,因此对于人民币有一定的升值。

(三)投资大马的机会

第二家园身份解读

1) 优惠政策:

可以连续10年长期居住在马来西亚,中途无需去做登记,续签或者离境。

10年签证到期后的续签手续简单。

申请签证后没有逗留限制,可在中马等各国之间自由往来。

每次入境和离境都可以利用马来西亚人的边检柜台,减少外国人排队时间。

以马来西亚为居留国时,可以在马来西亚申请其他国家签证,无需回国申请,手续简单。

可以免税购买当地组装汽车,可便宜达40%。

可以用中国驾照换成马来西亚驾照,无需考试。

更可以利用换好的马来西亚驾照去申请国际驾照,方便海外自驾旅游。

可开设本地银行账户,注册本地公司,变更成马来西亚税务居民身份。

可以第二家园身份从国内每人每年汇款5万美金到马来西亚。

作为分散投资来说,马来西亚的活期利息2%以上,定期利率是4%左右,办理完第二家园身份后可以将存款的一半拿出来购置大马的房屋,还可以贷款购房。

买房的贷款利率约4.4%/年,第二家园签证可以贷款达60%。

马来西亚没有遗产税。

2)生活上:

生活费比起中国一线城市都便宜许多,基本是北京的1/3。

95号汽油均价是2马币,约3块人民币。

马来西亚是个低税国家,日常购买生鲜是免税,而消费税是6%。

居住在华人居多的城市,如槟城、马六甲、吉隆坡华人区,没有语言障碍,可以中文沟通。

常年是夏季天气,气候宜人,不用换季衣物,也没有采暖费。

海产品多数是海捕野生,不用担心养殖抗生素。

首都吉隆坡房价比国内一线城市便宜近70%,比二线城市便宜30%,例如吉隆坡槟城高层住宅均约20000人民币一平米。

住房小区大都设有保安,健身房,游泳池,花园绿化,很适合追求安全以及健康生活的人士。

没有重工业、污染雾霾,一年到头空气质量都很好。

可以购买商业医疗保险,人寿保险及其他保险类产品,可以去私立医院看病,进一步保障生活品质。

3)教育上:

随同申请的孩子可以自由上学。

吉隆坡一地就有八家国际学校,多家华人私立的初高中名校。

本地私立大学和欧美澳等国有联合办学的双联课程。

取得国外长期居留2年以上并在国外高中毕业可以按华侨身份参加中国联考,比高考简单很多,进入中国名校不是梦??

在国际学校可以接触来自几十个不同国家的孩子和家长,培养孩子和家长的国际观。

以英语为教学语言的国际学校,无论是教材,课程内容还是课外活动都完全接轨国际社会。

(四)投资大马房地产的风险提示

大马的房地产,一直以来是中国人和新加坡人比较感兴趣的投资产品。我也想从周边新加坡朋友在大马投资的经历讲讲我对于马来西亚地产投资的感受。

故事一:新加坡跨国公司高管金女士,几年前在马来西亚柔佛州用10几万新币买了套公寓用于投资。开始和中介签订合同时,中介承诺按照每个月确定的租金回报收益支付给客户,刚开始得3个月租金收益很稳定,中介也能够按时支付租金。但是3个月以后,金女士发现租金有所减少,她开始也是没有在意这些,但后来发现租金收益越来越少,到一年左右的时间,租金几乎没有了,马来西亚的中介也联系不上。于是,她抽时间去了一趟柔佛州看了一下她的物业。让她惊奇的是,自己当时买公寓配套的家具家电全部没有了,问了该公寓的物业公司,才知道自己当初配置的家具家电已经被租户搬出去了,而租户早已不见了踪影,而物业公司却说此事和他们无关(金女士认为物业公司和中介方以及租户一起坑了投资者)。最后,金女士不得不委托另外一个新加坡负责马来西亚房地产项目的中介快速出售了该房屋,粗算了一下,由于马币兑换新币汇率贬值,加上投资成本不高,该投资基本是平价出手。她后来总结和我说,对她而言,这次的投资很不成功,因为考虑到机会成本,这个投资回报几乎是负数。

故事二、新加坡地产经纪人,A先生在2012年,新加坡楼市创新高的时候,听了一位好朋友的建议,去马来西亚吉隆坡考察双子塔附近的豪宅,该豪宅才400新币一平方尺,开发商是一流的,而且还有折扣。同等品质的项目,新加坡市区,单价要超过新币3000psf的新房才有这样的配置。在比较过多个项目之后,A先生和夫人决定在马来西亚买入了3套豪宅,当时的租金达到了7000-7800马币。四年后的2016年,该豪宅的租金降到了5000-5800,A先生比原价仅高约10%的价格卖掉了2套,最后一套因为楼层高,买价稍高为1200马币/尺,现在还没有卖出去。另一个投资A先生选择了一个在吉隆坡和槟城之间、马来西亚华人众多的城市-怡保进行商业地产的投资,店铺的对面是麦当劳,单价才350马币一尺,同样地理位置,在新加坡,单价基本在10倍以上。2013年,A先生和其他合伙人以每间约160万马币的价格买了三间店铺,但是好景不长,这个麦当劳对面的店铺,后来成了A先生团队投资的噩梦,店铺建好以后空了2年,硬撑着还了2年的贷款月供和各种税费,才用便宜的租金找到租户。一直到现在,这附近的大批店铺仍然是空的。紧接着,更加糟糕的消息传过来,政府要征收消费税(GST)了,A先生的店铺因为是商业物业,按照工程进度,后面未付的房款,要缴纳6%的GST,也就是要多交十几万马币的税!签合同的时候没有在合同中写明,但支付的时候却要强收,A先生感到很郁闷。更为沮丧的是,在过去5年,马来西亚遭受低油价、政府腐败的双重打击,和新加坡的差距扩大,再加上马航接连2架飞机坠毁,使得投资者对于马来西亚的信心遭受到很大打击。马币从2012年1新币兑换2.4马币到2018年1新币兑换3.05马币,下跌了25%,对标的马币资产也缩水了1/4。最终,A先生的店铺折价卖给了一个当地租客。

上面这两个故事告诉我们,金女士和A先生都是绝顶聪明的企业家和投资人,但是在投资异国房地产的时候却遇到了种种意想不到的事情。上述案例不能代表全部,我听说也有很多朋友很早进入马来西亚市场,很早享受到经济发展和汇率增长(兑换人民币)的红利,也是赚的盆满钵满。所以,列举的上述2个故事,只是让大家在现阶段投资马来西亚房产过程中多一些思考。

在投资一个国家前,一些问题要思考清楚:

1)为什么有些国家发展成功,有些失败?

2)这决定成败的因素变了吗?

3)如何去看一个国家经济的本质?

4)这个国家的政府值得信任吗?

5)这个国家的的货币稳定吗?

问完这些问题,下一步才是按照投资原则,深入了解当地的市场。对于房地产市场,如果你购买它是为了投资而不是为了自住消费,需要关注几点细节:

1)本地人投资占比太低的项目不要考虑,逻辑很简单:是本地人更了解当地,还是外国人更了解当地?
是本地人在当地的选择多,还是外国人选择多?

2)二手市场不活跃的市场不投,逻辑是转售难无法实现现金流,机会成本有时候比会计成本更值得考虑;

3)非移民国家的投资要慎重,因为接盘人多数是投资客。而移民国家,由于新进市场的都是新移民,必将有刚需置业的需求。

可以让当地房产中介公司挂租

马来西亚房产最有代表性的要首推碧桂园森林城市了,号称投资2000亿再造一座城市,前期一经推出吸引了很多大陆买家购房,但多为投资和资产配置,实际又有多少人会去住那,随着中国政府限制资本外流政策出台和马来西亚政府限制外国人购房政策的调整,导致这类境外项目瞬间陷入销售困境、前途未卜,但最近受大马当地购买力低迷及项目所在州对外来投资的迫切需要和提高就业率的目的,大马政府态度又180度旋转、允许外国人到当地购房,所以未来这类项目的空置率一定会居高不下的,作为开发商想必也会意识到这一点,因为这也是购房买家的痛点,所以购房后的配套服务必须跟上、为客户扫除后顾之忧,将空置房进行统一管理,可以向到大马度假的外国游客提供短期居住,业主到大马度假也可以使用,但前提是开发企业能够将这个项目真正打造成受人喜爱的旅游度假胜地,类似于迪拜棕榈岛,希望开发企业不是捞一票就走、而至以高度的社会责任感将项目打造成精品、为全世界人民提供高品质的度假胜地。